什么信号?集中供地被叫停再添一城 “稳地价”措施可能推到重来!

小柚财经:什么信号?集中供地被叫停再添一城 “稳地价”措施可能推到重来!

  集中供地,确实实现了土地从“涓涓细流”到放量供应,但并未实现“稳地价”。

  今年上半年的楼面地价明显要高于2019年和2020年。如果源头上的地价无法控制,会产生两个结果:

  要么后端的房价难以控制,要么住房产品的质量越来越差。

  集中供地,正从第一轮的摸索阶段,进入了第二轮的调整优化阶段。

  集中供地被叫停再添一城

  今天上午,杭州市规划和自然资源局发布公告表示,今年7月30日发布的《杭州市国有建设用地使用权出让公告》出让的31宗住宅用地终止挂牌,上述地块将于8月31日前重新公告。这批住宅用地,原定于9月7日、8日出让。

  进入7月,不少城市陆续公布了第二次集中出让的地块详情;正常情况下,8月份第二轮集中拍地就要紧锣密鼓的开始了。然而,随之而来的却是各种延迟出让或中止出让的消息传出。截止目前,全国已有长沙、青岛、深圳、天津、济南等10余个城市中止或暂缓了土地出让,称将调整竞买规则。

  第二批集中供地调整时间轴

  7月29日:长沙规自局发布公告,第二批用地集中出让由7月推迟至8月。

  8月6 日:深圳交易集团发布消息称,中止此前挂牌的22 宗土地的出让,已交纳的保证金将原路退回。

  8月10日:天津规自局消息显示,天津61宗国有建设用地挂牌出让时间延长。此外,公告还明确了土地达到最高限价后,将以摇号方式确定竞得人。调整61宗地块最高限价,最高溢价率均降至不超过15%。对竞买企业资金账户进行相关限定。

  8月11日:惠州发布消息,原定于 8 月 11 日拍卖的惠城区金山新城某商住地块在被中止出让。公告称,该地块需要完善房价地价联动措施,现暂时中止该地块网上挂牌出让,待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让。

  8月13日:福州规自局消息,原定于8月19日的土拍将延期至9月8日。此外,公告还进一步限制了地块最高限制价格,总计19宗地块最高溢价率均不得超过15%。

  8月13日:上海土地市场官网消息,根据相关工作要求,为稳妥推进上海住宅用地集中出让工作,第二批住宅用地将于9月集中出让公告。

  8月17日:济南挂牌截止时间调整到9月10日。调整住宅用地最高限价,最高溢价率不超15%。出让方式,由原定的“限地价,竞政府储备性公有房”调整为限地价,如两家以上企业达到最高限价,抽签确定竞得人。对房企的开发资质和资金同样进行了限定,参与商品住宅用地竞买的企业须具有相应的房地产开发资质,同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗商品住宅用地的竞买。

  8月17日:苏州规自局发文,苏州土拍延期,将于9月16日再度开拍。与此同时,公告还发布了最新的竞拍要求,首先,对房企资质要求更加严格,同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买。其次,要求加强对房企资金来源的审核,对融资、借款的来源要求更详细,股东借款、金融机构融资、法人的借款、非地产企业融资等都被限制。第三,对部分地块一次报价最高限制价格做了调整,整体地价下调。

  8月18日:杭州规自局发布补充公告,杭州第二轮次地块停止挂牌,将于8月31日前重新公告。

  8月18日:青岛重新挂牌87宗地块。此次重新挂牌发生了两个变化:一是土地出让宗数减少13宗,高新区崂山等地块规定了最高限价;二是土拍规则的变化、新玩法来了,包括严格要求竞拍房企资质,加强对购地资金来源的审查,控溢价竞品质,违背规则3年内不得在青岛拿地。

  ……

  另据公开消息,北京原计划于7月,广州原计划于6-7月进行的第二批集中供地,目前时间尚未确定。此外,重庆、沈阳等城市也均已延期。

  今年以来,在“房住不炒”的住基调下,多个城市开始施行“两集中”供地。截至6月底,22城均已完成第一轮集中土地拍卖,首轮22城集中供地合计出让802宗涉宅地块,土地成交金额达10552亿元,占2020年22城土地成交总额的42.8%。平均楼面价达1万元/平方米,较2020年同比上涨了15.1%。

  7月中上旬无锡、深圳两城发布第二批集中供地,到7月末,天津、福州、杭州、济南、青岛、沈阳、苏州等7个城市扎堆供地,上海也发布了预公告。共有11个城市推出第二轮集中供地,11城涉宅用地供应面积达5218万平方米,较第一轮供应面积增长18%,厦门、长春、无锡、深圳、青岛、沈阳、福州7个城市供应规模均增加,其中厦门、深圳、青岛供应规模翻倍。从供地规模看,第二轮供地规模高于首轮,其中厦门、深圳、青岛翻倍。

  “两集中”供地初衷是稳地价、稳房价、降预期,然而第一轮集中供地中“高溢价”、“地王”频现,多个城市土地市场甚至出现上涨行情。整体来看,集中供地并未抑制土地市场热度,部分城市地价不减反升,与政策目的不符。

  8月10日,自然资源部召开闭门会议,对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署,明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面:

  第一,参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。

  第二,建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地资金的来源审查。

  第三,单宗地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,否则将严肃公开处理,严控城市楼面地价新高。

  第四,在达到地价或溢价率上限的时候,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

  多家房企认为,集中供地的实施效果与其抑制市场过热的本意南辕北辙,反而导致了开发商供地恐慌,一窝蜂哄抬了地价,压缩了成本……这次多地叫停第二批集中供地,是对两集中实施的“打补丁”。

  “稳地价”措施需要推倒重来

  土地市场正出现前所未有的变化!这对房地产市场产生怎样的影响。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受了记者的采访。

  集中供地,确实实现了土地从“涓涓细流”到放量供应,但并未实现“稳地价”。今年上半年的楼面地价明显要高于2019年和2020年。如果源头上的地价无法控制,会产生两个结果:要么后端的房价难以控制,要么住房产品的质量越来越差。这不是管理层想要看到的,也与“两个集中“供地的初衷相违背。国家推“两个集中“,除了要增加热度城市的供地外,另一个目的就是稳定地价、结束“抢地“内卷和地价和房价的“上涨循环“。

  今年年初,自然资源部在部署“两个集中”供地时,就预料到了可能出现的问题,文件明确提出,加强对“两个集中”实施情况的督导,“稳地价”落实不到位的,启动约谈问责,并及时调整方案。

  “限地价、竞配建”,本质上是通过提高开发商的隐性成本,将失去的地价以另一种形势弥补回来。同时,这种模式还将本应该由政府提供的公共配套绕道由开发商来完成,混淆了政府和市场的边界,最后由商品房价格上涨来买单。

  未来5年,公共住房、保障性租赁住房是住房工作的重点。尽管要发挥市场的作用,但政府的作用不能旁落。由开发商来配建,可能出现地方政府“落个清静”的结局,导致最后供应的质量不高。上一轮,“竞配建”、“竞自持”出现了很多问题,比如接收难、让企业运营、税费减免认定不了等等,这些都由企业来背锅;开发商“竞自持”的项目在“十三五”挺多,但到现在没有了下落。有的项目商品房部分早卖完了,但自持部分迟迟不推出,甚至变相闲置或转让。

  原来的模式下,地方政府追求土地价钱最大化、价值最大化、利用最大化,导致国家“稳地价”部署在实践中走歪或被突破,也是导致实际楼面价不断上涨的主要原因。

  新的模式下,土地该卖多少钱,要在“稳地价”原则下按市场评估地价决定,地方拿走该拿的,就打住了。最后地该给到谁?摇号、一次性终次报价(上海、苏州、东莞已经开始做了)都行。反正,不能让开发商往死里PK,竞完地价、再竞配建,甚至后续还有公建配套等等,最后还要限房价。

  新的模式下,先控制出让底价,然后规定最高限价为出让底价的一定百分比(比如110%),地方政府就拿这么多,剩下的全部给到市场。然后,通过“地价-房价”联动,从容地对新房价格进行限制。这样,既能控制住房价,还能给开发商合理利润。

  未来,“限地价、控房价、竞品质”将是热度城市供地的普遍规则、长效机制,并写进出让合同中。当然,地价低,不是谁都可以拿。一方面,要控房价,另一方面要竞品质,品牌开发商的将脱颖而出。土地出让规则上,国家的目标与地方不同,甚至相反。规则最终确定,将是二者目标的融合。不存在一致模版,不同城市、不同时期的形式也不同。

  不管如何,经营土地、推高房价的时代过去了。

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